Realitní slovník
bez bullshitu.

Advokátní úschova je bezpečný způsob předání kupní ceny při prodeji nemovitosti. Kupující složí peníze na zvláštní úschovní účet advokáta a ten je vyplatí prodávajícímu až po splnění sjednaných podmínek, typicky po zápisu nového vlastníka do katastru.

Americká hypotéka je neúčelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Peníze použijete na cokoli, banka účel nezkoumá. Za volnost zaplatíte sazbou zhruba o 1 až 2 procentní body vyšší než u klasické hypotéky a nižším LTV, obvykle do 60 až 70 % hodnoty zástavy.

Anuita je pravidelná splátka úvěru ve stále stejné výši, složená z úroku a jistiny. Poměr obou částí se v čase mění: na začátku převažuje úrok, ke konci jistina. Výše anuity se mění jen při změně úrokové sazby, typicky na konci fixace hypotéky.

Bankovní úschova je držení kupní ceny na jistotním, tedy vázaném účtu banky. Banka peníze uvolní prodávajícímu po doložení sjednaných dokumentů, typicky výpisu z katastru s novým vlastníkem. Nejčastěji se používá, když koupi financuje hypotéka téže banky.

Bonita je schopnost žadatele splácet úvěr, kterou banka posuzuje před schválením hypotéky. Hodnotí čisté příjmy, výdaje, stávající dluhy, záznamy v registrech i věk a profesi. Čím vyšší bonita, tím vyšší úvěr a často i nižší sazba.

Brownfield je opuštěná nebo málo využívaná nemovitost či areál, typicky bývalá továrna, zemědělský statek, kasárna nebo nádraží. Pořízení bývá levnější než u výstavby na zelené louce, přípravu ale prodražují demolice a ekologické zátěže.

Bytová jednotka je byt jako prostorově oddělená část domu spolu s podílem na společných částech nemovitosti. Jde o samostatnou nemovitou věc: dá se prodat, zastavit i pronajmout nezávisle na zbytku domu. Vymezuje ji prohlášení vlastníka a definuje § 1159 občanského zákoníku.

Bytové družstvo je právnická osoba založená za jediným účelem: zajišťovat bytové potřeby svých členů. Vlastní bytový dům a byty pronajímá členům, kteří drží družstevní podíly. Upravuje ho zákon o obchodních korporacích č. 90/2012 Sb., § 727 a násl.

Cash flow nemovitosti je rozdíl mezi příjmy z pronájmu a všemi výdaji za dané období, včetně splátky hypotéky. Kladné cash flow znamená, že nájemné pokryje veškeré náklady a ještě něco zbyde. Záporné cash flow musí majitel každý měsíc dotovat ze svého.

Cena za metr čtvereční je cena nemovitosti vydělená její podlahovou plochou. Slouží k porovnávání nabídek: byt za 6 000 000 Kč o ploše 60 m² vychází na 100 000 Kč/m². Vždy si ověřte, z jaké plochy inzerent počítá, výsledek se může lišit klidně o 10 i více procent.

Cenová mapa je přehled cen nemovitostí podle lokality. Úřední cenové mapy stavebních pozemků vydávají obce vyhláškou podle zákona č. 151/1997 Sb., komerční cenové mapy pracují s realizovanými kupními cenami z katastru a pomáhají odhadnout tržní cenu.

Časový test je doba vlastnictví, po jejímž uplynutí je prodej nemovitosti osvobozen od daně z příjmu. U nemovitostí nabytých od roku 2021 činí 10 let, u dřívějších 5 let. Kdo test splní, neplatí z prodeje žádnou daň a prodej ani neuvádí v daňovém přiznání.

Čerpání hypotéky je okamžik, kdy banka po splnění sjednaných podmínek odešle peníze z úvěru, obvykle do úschovy nebo přímo prodávajícímu. Při koupi probíhá jednorázově, při výstavbě a rekonstrukci postupně po částech.

Daň z nabytí nemovitých věcí už neexistuje. Čtyřprocentní daň, kterou platil kupující z kupní ceny, zrušil v roce 2020 zákon č. 386/2020 Sb., a to zpětně pro vklady povolené od prosince 2019. Při koupi nemovitosti dnes žádnou jednorázovou daň státu neplatíte.

Daň z nemovitých věcí platí každý rok vlastník pozemků, staveb a jednotek zapsaných v katastru, a to podle stavu k 1. lednu. Upravuje ji zákon č. 338/1992 Sb. Přiznání se podává do 31. ledna, daň je splatná do 31. května.

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti se platí ze zisku, tedy z rozdílu mezi prodejní a nabývací cenou, sazbou 15 %, nad limit 23 %. Většina prodávajících je od daně osvobozena díky časovému testu 10 let, u nemovitostí nabytých do konce roku 2020 stačí 5 let, případně díky 2 letům bydliště.

Daň z příjmu z pronájmu činí 15 %, nad 36násobek průměrné mzdy 23 %. Daní se rozdíl mezi příjmy z nájmu a výdaji, přičemž místo skutečných výdajů lze uplatnit paušál 30 % z příjmů. Z nájmu se neplatí sociální ani zdravotní pojištění.

Dědictví nemovitosti je přechod vlastnického práva k domu, bytu nebo pozemku na dědice smrtí zůstavitele. Řízení o pozůstalosti vede notář jako soudní komisař a končí usnesením, které určí, kdo nemovitost nabývá. Dědic se stává vlastníkem zpětně ke dni smrti, zápis v katastru to jen potvrzuje.

Developerský projekt je výstavba bytů, domů nebo komerčních prostor, kterou developer připravuje na prodej nebo pronájem. Kupující si byt často rezervuje už ve fázi výstavby, takzvaně z papíru. Vlastníkem se stává až po dokončení stavby a vkladu do katastru nemovitostí.

Dispozice bytu popisuje počet a uspořádání místností zkratkou jako 2+1 nebo 2+kk. Číslo udává počet pokojů, „+1“ znamená samostatnou kuchyň a „kk“ kuchyňský kout spojený s obytnou místností. Nejde o právní pojem, ale o zavedenou realitní konvenci.

Doživotní právo užívání je osobní služebnost, která oprávněnému umožňuje užívat cizí nemovitost pro vlastní potřebu až do smrti. Zapisuje se do katastru nemovitostí a působí i vůči každému dalšímu vlastníkovi. Nejčastěji se zřizuje při darování nemovitosti v rodině, aby dárce nepřišel o bydlení.

DPH u nemovitostí se týká hlavně novostaveb a prodeje developerem. Základní sazba je 21 %, snížená 12 % platí pro stavby pro sociální bydlení, tedy byty do 120 m² a rodinné domy do 350 m². Prodej nemovitosti starší 5 let od kolaudace je od DPH osvobozen.

Dražba je veřejný prodej nemovitosti, při kterém ji získá zájemce s nejvyšším podáním, tedy nejvyšší nabídkou. Rozlišuje se dražba dobrovolná, kterou iniciuje vlastník, a nedobrovolná, nařízená kvůli dluhům. Dnes probíhá většinou elektronicky přes dražební portály.

Dražební jistota je vratná záloha, kterou zájemce skládá před dražbou jako podmínku účasti. U exekuční dražby nemovitosti nesmí přesáhnout tři čtvrtiny nejnižšího podání. Neúspěšným dražitelům se vrací v plné výši, vydražiteli se započítává na cenu.

Dražební vyhláška je úřední dokument, kterým soud, exekutor nebo dražebník oznamuje konání dražby a její podmínky. Obsahuje popis nemovitosti, výslednou cenu, nejnižší podání, výši dražební jistoty a termín konání. U exekuční dražby jde o usnesení podle § 336b občanského soudního řádu.

Dřevostavba je stavba s nosnou konstrukcí ze dřeva, nejčastěji sloupkové (rámové) konstrukce, z prefabrikovaných panelů nebo masivních CLT desek. Hrubá stavba se smontuje za několik dní a celý dům dokončí do půl roku. Banky ji financují stejně jako zděný dům.

Drobné opravy jsou menší opravy bytu, které podle § 2257 občanského zákoníku hradí nájemce. Vymezuje je nařízení vlády č. 308/2015 Sb.: patří sem vyjmenované položky a další opravy do 1 000 Kč za jednu opravu, ročně však nejvýše za 100 Kč na m² podlahové plochy.

Družstevní podíl představuje účast člena v bytovém družstvu: souhrn práv a povinností z členství, především právo nájmu konkrétního bytu. Při koupi družstevního bytu kupujete právě podíl, ne nemovitost. Převod podílu upravuje § 736 zákona č. 90/2012 Sb.

Družstevní vlastnictví znamená, že byt vlastní bytové družstvo, ne jeho obyvatel. Členovi družstva patří družstevní podíl, se kterým je spojeno právo byt užívat jako nájemce. Při koupi družstevního bytu tedy kupujete podíl v družstvu; převod probíhá mimo katastr nemovitostí.

DSTI (Debt Service to Income) je poměr součtu měsíčních splátek všech dluhů k čistému měsíčnímu příjmu žadatele. DSTI 40 % znamená, že na splátky odchází 40 % výplaty. ČNB limit DSTI od července 2023 nevymáhá jako závazný, banky ale splátkové zatížení dál posuzují.

DTI (Debt to Income) je poměr celkové výše dluhů žadatele k jeho čistému ročnímu příjmu. DTI 8 znamená dluhy ve výši osminásobku ročního příjmu. ČNB limit DTI od ledna 2024 nevymáhá jako závazný, banky ale ukazatel při posuzování žádostí dál sledují.

Duplicitní zápis vlastnictví je stav, kdy katastr nemovitostí eviduje k téže nemovitosti dva nebo více vlastníků na základě rozdílných listin. Katastrální úřad nesmí sám rozhodnout, komu nemovitost patří. Duplicita se řeší souhlasným prohlášením dotčených osob, nebo žalobou na určení vlastnického práva.

Evidenční list je přehled, ve kterém pronajímatel nebo správce domu rozepisuje měsíční předpis nájemného a záloh na služby a uvádí počet osob v bytě. Zákon ho jako povinný dokument nestanoví, v praxi ale slouží jako podklad pro platby a roční vyúčtování služeb.

Exekuce nemovitosti je nucené vymáhání dluhu, při kterém soudní exekutor postihne nemovitost dlužníka, typicky ji prodá v dražbě a z výtěžku uspokojí věřitele. Probíhá podle exekučního řádu č. 120/2001 Sb. bez ohledu na souhlas vlastníka.

Exekutorské zástavní právo je zástavní právo k nemovitosti dlužníka, které zřizuje soudní exekutor na návrh věřitele podle § 69a exekučního řádu. Zajišťuje vymáhanou pohledávku a drží věřiteli pořadí, samo o sobě ale prodej nemovitosti v dražbě nespouští.

Fixace úrokové sazby je období, po které banka nesmí měnit sjednanou sazbu hypotéky, běžně 3, 5 nebo 10 let. Po celou fixaci platíte stejnou splátku. Na konci fixace banka nabídne novou sazbu a vy můžete bez sankce splatit část dluhu nebo odejít k jiné bance.

Flip nemovitosti je rychlý přeprodej: investor koupí nemovitost pod tržní cenou, zrekonstruuje ji a do několika měsíců prodá se ziskem. Zisk podléhá dani z příjmů 15 %, nad zákonný limit 23 %, protože krátké držení nesplní časový test.

Fond oprav je zažité označení pro příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku podle § 1180 občanského zákoníku. Platí ho vlastník bytu, nikoli nájemce, a slouží k opravám, údržbě a zhodnocování společných částí domu.

Geometrický plán je technický podklad pro zápis změny, kterou je třeba zakreslit do katastrální mapy: rozdělení pozemku, vyznačení nové budovy nebo věcného břemene k části pozemku. Vyhotovuje ho úředně oprávněný zeměměřický inženýr a potvrzuje katastrální úřad.

Home staging je příprava nemovitosti na prodej nebo pronájem tak, aby na fotografiích i prohlídkách oslovila co nejvíc zájemců. Zahrnuje úklid, odosobnění, drobné opravy a profesionální nafocení. Cílem je rychlejší prodej za vyšší cenu.

Hypoteční úvěr je půjčka zajištěná zástavním právem k nemovitosti, nejčastěji na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci bydlení. Splatnost bývá 5 až 30 let a splácí se anuitně. Banka půjčí zpravidla nejvýše 80 % hodnoty zástavy, žadatelům do 36 let až 90 %.

Inflační doložka je ujednání v nájemní smlouvě, které pronajímateli umožňuje jednou ročně zvýšit nájemné o míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úřadem. Bez ní může pronajímatel zvyšovat nájemné jen dohodou, nebo postupem podle § 2249 občanského zákoníku.

Insolvence je úpadek: dlužník má více věřitelů a peněžité závazky déle než 30 dnů po splatnosti, které není schopen splácet. Řeší se podle insolvenčního zákona č. 182/2006 Sb. oddlužením, konkursem nebo reorganizací. Nemovitost dlužníka často spadá do majetkové podstaty a prodává se.

Investiční byt je byt pořízený kvůli výdělku, ne pro vlastní bydlení. Vydělává nájemným a růstem hodnoty. Hrubý výnos z pronájmu se v ČR pohybuje zhruba mezi 3 a 6 % ročně, financování řeší investoři nejčastěji hypotékou s LTV do 80 %.

Investiční hypotéka je úvěr na nemovitost určenou k pronájmu nebo dalšímu prodeji, ne k vlastnímu bydlení. Funguje jako běžná hypotéka, banky ale obvykle požadují LTV do 80 %, přísněji posuzují bonitu a budoucí nájemné započítávají jen zčásti.

Inženýrské sítě jsou vedení a zařízení technické infrastruktury: vodovody, kanalizace, elektrické vedení, plynovody, teplovody a datové sítě. U nemovitostí rozhodují o možnosti napojení stavby a přes ochranná pásma omezují, kde se dá stavět.

Jistina je částka, kterou jste si od banky skutečně půjčili a kterou postupně vracíte. Úrok se počítá vždy jen z aktuálně nesplacené jistiny. Každá anuitní splátka se dělí na úrokovou část a úmor, tedy splátku jistiny.

Jistota, hovorově kauce, je peněžitá záloha, kterou nájemce skládá pronajímateli pro případ dluhu na nájemném nebo poškození bytu. Podle § 2254 občanského zákoníku smí činit nejvýše trojnásobek měsíčního nájemného a při skončení nájmu se vrací.

Katastr nemovitostí je veřejný seznam pozemků, budov, jednotek a práv k nim, který vede Český úřad zeměměřický a katastrální. Obsahuje údaje o vlastnících, zástavních právech, věcných břemenech i katastrální mapy. Základní nahlížení je zdarma on-line na nahlizenidokn.cuzk.cz.

Katastrální mapa je polohopisná mapa velkého měřítka, která zobrazuje hranice parcel, obvody budov a hranice katastrálních území. Je závazným státním mapovým dílem a zdarma ji zobrazíte v aplikaci Nahlížení do katastru na nahlizenidokn.cuzk.cz.

Katastrální území je technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí. Česko se dělí zhruba na 13 000 katastrálních území. Parcelní čísla jsou jedinečná vždy jen v rámci jednoho katastrálního území, bez jeho uvedení nelze pozemek jednoznačně určit.

Kolaudace je souhlas stavebního úřadu s užíváním dokončené stavby. Podle nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb. má formu kolaudačního rozhodnutí. Stavbu, která kolaudaci vyžaduje, nesmíte před jejím vydáním legálně užívat k bydlení.

Krátkodobý pronájem je poskytování bytu na dny až týdny, typicky turistům přes platformy jako Airbnb nebo Booking. Právně nejde o nájem bytu, ale o ubytovací službu podle § 2326 občanského zákoníku, se kterou se pojí živnost, daně z podnikání a místní poplatek z pobytu.

Kupní cena je částka, kterou kupující platí prodávajícímu za nemovitost na základě kupní smlouvy. Ve smlouvě musí být sjednána určitě, jinak k prodeji nedojde. Od tržní ceny se může lišit, protože je výsledkem konkrétní dohody obou stran.

Kupní smlouva je smlouva, kterou prodávající převádí na kupujícího vlastnické právo k nemovitosti a kupující se zavazuje zaplatit kupní cenu. U nemovitostí vyžaduje písemnou formu s podpisy na téže listině. Vlastníkem se kupující stává až vkladem do katastru nemovitostí.

List vlastnictví (LV) je dokument katastru nemovitostí, který pro jedno katastrální území shrnuje vlastníka nebo spoluvlastníky a jejich nemovitosti. Obsahuje také zástavní práva, věcná břemena, poznámky a nabývací tituly. Každý list vlastnictví má číslo jedinečné v rámci katastrálního území.

Lodžie je venkovní prostor bytu zapuštěný do fasády domu, takže nevyčnívá před obvodovou zeď a z boků ji chrání stěny. Tím se liší od balkonu, který z fasády vystupuje. V bytovém domě je lodžie zpravidla společnou částí domu ve výhradním užívání vlastníka bytu.

LTV (Loan to Value) je poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Při LTV 80 % banka půjčí 80 % hodnoty zástavy a zbytek doplatíte z vlastních zdrojů. ČNB doporučuje horní hranici LTV 80 %, u žadatelů do 36 let na vlastní bydlení 90 %.

Mezonet je byt, který se rozkládá na dvou nebo více podlažích spojených vnitřním schodištěm. Nejčastěji vzniká v posledních patrech novostaveb nebo půdními vestavbami starších domů. Právně jde o běžnou bytovou jednotku, zvláštní definici zákon nemá.

Mimořádná splátka je platba nad rámec běžných měsíčních splátek, která přímo snižuje jistinu úvěru. U hypoték ji upravuje zákon č. 257/2016 Sb. Každý rok můžete zdarma splatit až 25 % výše úvěru, zcela zdarma je splacení ke konci fixace.

Nabídková cena je částka, za kterou prodávající inzeruje nemovitost. Není to cena konečná: po vyjednávání bývá kupní cena běžně o 3 až 10 % nižší. Správné nastavení nabídkové ceny rozhoduje o tom, jak rychle a za kolik se nemovitost prodá.

Nabývací titul je listina, na jejímž základě vlastník nabyl nemovitost: nejčastěji kupní smlouva, darovací smlouva nebo usnesení soudu o dědictví. Katastr nabývací tituly uvádí na listu vlastnictví v části E a jejich kopie ukládá ve sbírce listin.

Nájem na dobu určitou je nájem sjednaný na předem stanovenou dobu, typicky na 1 rok. Skončí uplynutím této doby, pokud se strany nedohodnou na prodloužení nebo pokud se nájem neobnoví automaticky podle § 2285 občanského zákoníku.

Nájemné je úplata za užívání bytu nebo domu, kterou nájemce platí pronajímateli. Sjednává se pevnou částkou, zpravidla za měsíc, a platí se předem, nejpozději do pátého dne platebního období. Zálohy na služby se počítají zvlášť.

Nájemní smlouva je dohoda, kterou pronajímatel přenechává nájemci byt nebo dům k bydlení za nájemné. U nájmu bytu vyžaduje písemnou formu a řídí se § 2235 a násl. občanského zákoníku, který chrání nájemce jako slabší stranu.

Návrh na vklad je podání, kterým se zahajuje vkladové řízení u katastrálního úřadu. Podává se na předepsaném formuláři, přílohou je vkladová listina, například kupní smlouva s úředně ověřenými podpisy. Správní poplatek činí 2 000 Kč.

Nejnižší podání je minimální částka, na které začíná dražba nemovitosti, obdoba vyvolávací ceny. V exekuční dražbě činí dvě třetiny výsledné ceny určené soudem podle znaleckého posudku. Při opakované dražbě klesá na polovinu výsledné ceny.

Nemovitá věc (nemovitost) je především pozemek a dále věci, které za nemovité prohlásí zákon, například bytová jednotka nebo právo stavby. Běžná stavba je od roku 2014 zpravidla součástí pozemku, ne samostatnou věcí. Definici obsahuje § 498 občanského zákoníku.

Notářská úschova je předání kupní ceny přes zvláštní účet notáře. Notář peníze přijme na základě protokolu o úschově a vyplatí je prodávajícímu po splnění sjednaných podmínek, obvykle po zápisu kupujícího do katastru. Upravuje ji § 81 a násl. notářského řádu.

Novostavba je nově postavená nemovitost, typicky byt nebo dům krátce po kolaudaci, ve kterém dosud nikdo nebydlel. Zákon pojem přesně nedefinuje, hranici v praxi určuje hlavně DPH: dani podléhá první prodej dokončené stavby, pozdější prodeje jsou osvobozené.

Obvyklé nájemné je nájemné placené v daném místě a čase za srovnatelné byty za obdobných podmínek. Zákon s ním počítá při jednostranném zvyšování nájemného podle § 2249 občanského zákoníku i při určení nájemného, které strany nesjednaly.

Obytná plocha je součet podlahových ploch obytných místností bytu, tedy pokojů určených k trvalému bydlení o výměře nejméně 8 m². Kuchyň se započítává jen tehdy, když má alespoň 12 m² a denní světlo. Chodby, koupelny a komory do obytné plochy nepatří.

Ochranné pásmo je vymezené území kolem vedení, staveb nebo přírodních prvků, ve kterém zákon zakazuje nebo omezuje stavební a jiné činnosti. Vzniká přímo ze zákona nebo rozhodnutím úřadu a stavbu na pozemku může výrazně omezit, někdy i vyloučit.

Odhad nemovitosti je stanovení její hodnoty, nejčastěji tržní ceny, za kterou se dá reálně prodat. Zpracovává ho odhadce, makléř nebo znalec, obvykle porovnáním s uskutečněnými prodeji. Banka jím ověřuje hodnotu zástavy, notář ho žádá v dědickém řízení.

Odhad nemovitosti pro banku je ocenění, kterým banka stanoví zástavní hodnotu nemovitosti pro hypotéku. Z této hodnoty počítá maximální výši úvěru přes ukazatel LTV. Odhad zpracuje interní nebo smluvní odhadce banky, u bytů často jen online z databází cen.

Odstoupení od smlouvy je jednostranné právní jednání, které ruší smlouvu od počátku. Podle § 2001 občanského zákoníku lze odstoupit, jen když si to strany sjednaly nebo když to stanoví zákon, typicky při podstatném porušení smlouvy druhou stranou.

Osobní vlastnictví je zažité označení pro byt, který vlastníte přímo jako bytovou jednotku zapsanou v katastru nemovitostí. Současné právo tento pojem nezná, jde o pozůstatek občanského zákoníku z roku 1964. Protikladem je v praxi družstevní bydlení, kde byt vlastní družstvo.

Pacht je smlouva, kterou propachtovatel přenechává pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání, tedy i k braní plodů a výnosů. Typicky jde o zemědělské pozemky nebo obchodní závod. Upravuje ho § 2332 a násl. občanského zákoníku.

Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Definici obsahuje § 2 katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. Katastr rozlišuje parcely stavební, evidované jako zastavěná plocha a nádvoří, a parcely pozemkové.

Parcelní číslo je jedinečné označení parcely v rámci katastrálního území. Skládá se z kmenového čísla a případného podlomení za lomítkem, například 1234/5. V katastrálních územích se dvěma číselnými řadami se stavební parcely navíc odlišují zkratkou st. před číslem.

Pasivní dům je budova s roční potřebou tepla na vytápění nejvýše 15 kWh na m² podlahové plochy. Dosahuje toho silnou izolací, kvalitními okny, vzduchotěsnou obálkou a řízeným větráním s rekuperací tepla. Za vytápění se platí jen tisíce korun ročně.

Plomba v katastru je upozornění, že práva k nemovitosti jsou dotčena probíhající změnou, nejčastěji vkladovým řízením. Na listu vlastnictví se zobrazuje jako písmeno P u dotčené nemovitosti. Plomba sama nic nezakazuje, signalizuje ale, že o nemovitosti právě běží řízení.

Podlahová plocha bytu je součet půdorysných ploch všech místností bytu. U jednotek ji závazně vymezuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb.: počítá se včetně plochy pod příčkami a vestavěnými skříněmi, naopak balkony, lodžie, terasy ani sklepní kóje se nezapočítávají.

Podnájem je vztah, kdy nájemce přenechává byt nebo jeho část k užívání další osobě, podnájemci. Podnájemce nemá smlouvu s vlastníkem a jeho práva závisí na trvání nájmu. Bydlí-li nájemce v bytě trvale, může jeho část podnajmout i bez souhlasu pronajímatele.

Pojištění nemovitosti chrání stavbu před škodami z požáru, vichřice, povodně, úderu blesku nebo vandalismu. Kryje samotnou budovu, nikoli vybavení, to řeší pojištění domácnosti. U hypotéky banka pojištění stavby vyžaduje a pojistné plnění si vinkuluje.

Poplatek za předčasné splacení je náhrada nákladů, kterou banka smí účtovat při splacení hypotéky mimo sjednané termíny. U fixací běžících od září 2024 činí nejvýše 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, celkem maximálně 1 %.

Poznámka spornosti je zápis v katastru upozorňující, že zapsané vlastnické nebo jiné věcné právo někdo zpochybňuje u soudu. Chrání skutečného vlastníka: brání tomu, aby třetí osoba nabyla nemovitost v dobré víře ve stav katastru. Upravují ji § 985 a 986 občanského zákoníku.

Poznámka v katastru je zápis, který upozorňuje na důležitou skutečnost týkající se nemovitosti nebo jejího vlastníka, například na exekuci, insolvenci nebo nařízenou dražbu. Právo poznámkou nevzniká ani nezaniká, pro zájemce o koupi je ale zásadním varováním.

Právní prověrka nemovitosti je kontrola právního stavu před koupí: vlastnictví, zástavy, věcná břemena, exekuce, nájmy a přístup k pozemku. Vychází hlavně z listu vlastnictví a sbírky listin katastru. Odhalí rizika dřív, než zaplatíte kupní cenu.

Právo stavby je věcné právo mít na cizím pozemku stavbu, upravené v § 1240 a násl. občanského zákoníku. Zřizuje se nejdéle na 99 let a zapisuje se do katastru nemovitostí jako samostatná nemovitá věc. Stavebník za něj vlastníkovi pozemku obvykle platí úplatu zvanou stavební plat.

Přechod nájmu znamená, že po smrti nájemce pokračuje nájem bytu ve prospěch člena jeho domácnosti. Podle § 2279 občanského zákoníku přechází na osobu, která v bytě žila ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt, zpravidla nejvýše na 2 roky.

Předávací protokol je písemný záznam o předání nemovitosti mezi prodávajícím a kupujícím nebo pronajímatelem a nájemcem. Zachycuje stav nemovitosti, stavy měřidel, počty klíčů a zjištěné závady. Při pozdějších sporech slouží jako klíčový důkaz.

Předhypoteční úvěr je krátkodobý úvěr na nemovitost, kterou zatím nelze zastavit. Banka půjčí bez zajištění nemovitostí a po vzniku zástavního práva úvěr splatí navazující hypotéka. Používá se hlavně u družstevních bytů před převodem do osobního vlastnictví nebo při koupi v dražbě.

Předkupní právo znamená povinnost vlastníka nabídnout věc nejprve předkupníkovi, pokud ji chce prodat. U nemovitostí se dnes sjednává hlavně smluvně podle § 2140 a násl. občanského zákoníku; zákonné předkupní právo spoluvlastníků bylo od 1. 7. 2020 až na výjimky zrušeno.

Překlenovací úvěr (meziúvěr) poskytuje stavební spořitelna klientům, kteří ještě nesplnili podmínky pro řádný úvěr ze stavebního spoření. Překlene dobu do přidělení cílové částky. Platíte úrok z celé cílové částky a zároveň dospořujete, proto vychází dráž než řádný úvěr.

Příklep je rozhodnutí soudu nebo soudního exekutora, kterým se v dražbě přiznává nemovitost dražiteli s nejvyšším podáním. Vydražitel se stává vlastníkem zpětně ke dni udělení příklepu, jakmile usnesení nabude právní moci a on doplatí nejvyšší podání.

Příslušenství nemovitosti jsou vedlejší věci, které patří vlastníkovi věci hlavní a trvale se s ní užívají. Typicky jde o kůlnu, studnu, plot nebo žumpu u rodinného domu. Podle § 510 občanského zákoníku sdílí příslušenství právní osud věci hlavní, pokud smlouva neurčí něco jiného.

Prohlášení vlastníka je listina, kterou se dům právně rozdělí na jednotky. Popisuje jednotlivé byty, společné části domu i podíly vlastníků na nich a vkládá se do katastru nemovitostí. Teprve po jeho zápisu lze byty samostatně prodávat. Upravuje ho § 1166 občanského zákoníku.

Prohlídka nemovitosti je osobní obhlídka bytu, domu nebo pozemku před koupí nebo pronájmem. Slouží k ověření technického stavu, dispozice, okolí a souladu inzerátu se skutečností. Před podpisem smlouvy je vhodné absolvovat alespoň dvě prohlídky.

Provize realitní kanceláře je odměna za zprostředkování prodeje nebo pronájmu nemovitosti. U prodeje činí obvykle 3 až 5 % z kupní ceny plus DPH, u pronájmu jeden měsíční nájem. Platí ji zpravidla ta strana, která si kancelář najala, nejčastěji prodávající.

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) hodnotí, kolik energie budova spotřebuje, a řadí ji do tříd A až G. Povinnost mít průkaz při prodeji a pronájmu ukládá zákon č. 406/2000 Sb. Zpracovává ho energetický specialista a platí 10 let.

Půdní vestavba je přestavba nevyužívané půdy domu na byt nebo obytné místnosti. V bytovém domě tak vzniká nová jednotka, což vyžaduje povolení stavebního úřadu, změnu prohlášení vlastníka a souhlas vlastníků jednotek.

Realitní makléř je podnikatel, který za provizi zprostředkovává prodej, koupi nebo pronájem nemovitostí. Jeho práci upravuje zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Musí mít vázanou živnost, odbornou způsobilost a povinné pojištění profesní odpovědnosti.

Realitní zákon je zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, účinný od 3. března 2020. Realitním makléřům ukládá povinné pojištění, odbornou způsobilost, písemné smlouvy a přísná pravidla pro úschovu peněz klientů.

Reálné břemeno je věcné právo, které zavazuje vlastníka nemovitosti k aktivnímu plnění: musí oprávněné osobě něco dávat nebo pro ni něco konat, například vyplácet rentu. Upravuje ho § 1303 a násl. občanského zákoníku a zapisuje se do katastru nemovitostí.

Refinancování hypotéky znamená splacení stávajícího úvěru novým úvěrem, obvykle u jiné banky s nižší sazbou. Nejvýhodnější je ke konci fixace, kdy je předčasné splacení zdarma. Cílem je nižší splátka, kratší splatnost nebo lepší podmínky.

Registry dlužníků jsou databáze, které evidují úvěry, žádosti o ně a platební kázeň. Banky do nich nahlížejí při každé žádosti o hypotéku. V Česku jde hlavně o bankovní registr BRKI, nebankovní NRKI a registr sdružení SOLUS.

Rekonstrukce je stavební úprava dokončené stavby, od výměny povrchů po celkovou přestavbu. Podle rozsahu se liší povinnosti: udržovací práce úřad neřeší, zásah do nosných konstrukcí vyžaduje povolení podle stavebního zákona č. 283/2021 Sb.

Repo sazba je hlavní úroková sazba České národní banky. Za tuto sazbu si komerční banky ukládají u ČNB přebytečnou likviditu ve dvoutýdenních repo operacích. Od repo sazby se odvíjejí úroky spořicích účtů i krátkodobých úvěrů a nepřímo také sazby hypoték.

Rezervační poplatek je částka, kterou kupující skládá při podpisu rezervační smlouvy jako projev vážného zájmu o nemovitost. Obvykle činí 2 až 5 % kupní ceny. Po uzavření kupní smlouvy se započítává do kupní ceny nebo provize, při zmaření koupě kupujícím zpravidla propadá.

Rezervační smlouva blokuje nemovitost pro konkrétního zájemce. Kupující se zavazuje složit rezervační poplatek a v dohodnuté lhůtě uzavřít kupní smlouvu, druhá strana nemovitost dál nenabízí. Bývá prvním závazným krokem koupě přes realitní kancelář.

RPSN (roční procentní sazba nákladů) vyjadřuje celkovou roční cenu úvěru v procentech. Kromě úroku zahrnuje i poplatky za sjednání, odhad nemovitosti, vedení účtu nebo povinná pojištění. Je proto vždy stejná nebo vyšší než úroková sazba a slouží ke srovnání nabídek.

Ručitel je osoba, která se věřiteli písemně zaváže splatit dluh, pokud ho nesplní sám dlužník. Ručení upravuje § 2018 a násl. občanského zákoníku. Banka smí ručitele vyzvat k placení až poté, co dlužník nezaplatí ani přes písemnou výzvu.

Skryté vady jsou nedostatky nemovitosti, které kupující nemohl při běžné prohlídce odhalit, například vlhkost zdiva pod novou omítkou nebo vadnou elektroinstalaci. U staveb je lze podle § 2129 občanského zákoníku oznámit prodávajícímu až do 5 let od nabytí.

Služby spojené s nájmem jsou plnění, která nájemce hradí vedle nájemného: dodávku vody, teplo, odvoz odpadu, úklid a osvětlení společných prostor nebo provoz výtahu. Zálohy na služby a jejich rozúčtování upravuje zákon č. 67/2013 Sb.

Služebnost je věcné právo, které omezuje vlastníka nemovitosti: musí ve prospěch jiné osoby nebo pozemku něco strpět nebo se něčeho zdržet. Typickým příkladem je právo cesty přes cizí pozemek. Upravuje ji § 1257 a násl. občanského zákoníku a zapisuje se do katastru nemovitostí.

Smlouva o smlouvě budoucí je závazek uzavřít v dohodnuté lhůtě hlavní smlouvu, u nemovitostí nejčastěji kupní. Upravuje ji § 1785 občanského zákoníku. Používá se, když převodu zatím něco brání: vyřizování hypotéky, probíhající výstavba nebo výmaz zástavního práva.

Smluvní pokuta je předem sjednaná částka, kterou platí strana porušující smluvní povinnost, a to bez ohledu na to, zda vznikla škoda. Upravuje ji § 2048 a násl. občanského zákoníku. V realitní praxi zajišťuje hlavně rezervační a kupní smlouvy.

Součást věci je vše, co k věci podle její povahy náleží a nelze to oddělit, aniž se tím věc znehodnotí. U domu jde třeba o okna, střechu nebo vestavěnou kuchyňskou linku. Součást není samostatnou věcí, proto přechází na nového vlastníka vždy společně s věcí hlavní.

Splatnost hypotéky je doba, za kterou úvěr zcela splatíte. Banky ji sjednávají obvykle na 5 až 30 let, splacení zpravidla požadují do 70 let věku žadatele. Delší splatnost snižuje měsíční splátku, ale zvyšuje celkové přeplacení na úrocích.

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnická osoba, kterou vlastníci bytů v domě zakládají pro správu domu a pozemku. Rozhoduje o opravách, vybírá příspěvky na správu a zálohy na služby. Upravuje ho § 1194 a násl. občanského zákoníku; členství vzniká automaticky koupí jednotky.

Společné jmění manželů (SJM) je majetek, který manželé nabyli za trvání manželství, včetně nemovitostí, a to bez určení podílů. Nepatří do něj dary, dědictví ani majetek z doby před svatbou. Upravuje ho § 708 a násl. občanského zákoníku.

Společný nájem znamená, že nájemní smlouvu k bytu uzavřelo více osob společně. Všichni společní nájemci mají podle § 2270 občanského zákoníku stejná práva a povinnosti a nájemné dluží pronajímateli společně a nerozdílně, tedy každý za celou částku.

Spoluvlastnictví znamená, že jednu nemovitost vlastní více osob společně, každá s ideálním podílem, například jednou polovinou. Podíl vyjadřuje míru práv a rozhodování, ne konkrétní část domu. Upravuje ho § 1115 a násl. občanského zákoníku a nikdo v něm nesmí být nucen setrvat.

Správní poplatek za vklad do katastru nemovitostí činí 2 000 Kč. Platí se za každý návrh na vklad práva, typicky při převodu vlastnictví nebo zápisu zástavního práva. Bez zaplacení poplatku katastrální úřad řízení zastaví a vklad neprovede.

Stavební povolení bylo rozhodnutí, kterým stavební úřad povoloval provedení stavby. Od 1. 7. 2024 ho nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. sloučil s územním rozhodnutím do jediného povolení záměru. Pro stavbu domu tak dnes stačí jedno řízení.

Stavební pozemek je pozemek určený k zastavění, typicky vymezený zastavitelnou plochou územního plánu nebo povolením stavby. Rozhodující není druh pozemku zapsaný v katastru, ale to, co na něm dovoluje postavit územně plánovací dokumentace.

Stavební spoření je spořicí produkt se státní podporou a nárokem na úvěr na bydlení. Stát přidává 5 % z ročně uspořené částky, nejvýše 1 000 Kč za rok. Podporu získáte, když smlouva trvá alespoň 6 let, po této době lze peníze vybrat na cokoli.

Superficiální zásada znamená, že stavba je součástí pozemku, na kterém stojí. Do českého práva ji vrátil občanský zákoník č. 89/2012 Sb. s účinností od 1. ledna 2014. Stavba proto zpravidla nemá samostatný právní osud a převádí se vždy společně s pozemkem.

Tržní cena je částka, za kterou se nemovitost skutečně prodá na volném trhu mezi nezávislým prodávajícím a kupujícím. Právní předpisy pracují s pojmem obvyklá cena podle zákona č. 151/1997 Sb. Od nabídkové ceny v inzerci se tržní cena často liší.

Užitná plocha je souhrn ploch všech místností bytu nebo domu, které obyvatelé skutečně užívají: pokojů, kuchyně, chodby i koupelny. Česká legislativa jednotnou definici nemá, proto se údaje v inzerátech liší a vyplatí se ověřit, co všechno prodávající započítal.

Úřední ověření podpisu (legalizace) je potvrzení, že podpis na listině vlastnoručně učinila konkrétní osoba. Katastr ho vyžaduje na kupních, darovacích i zástavních smlouvách. Provádí ho notář, advokát, pošta na Czech POINTu nebo obecní úřad.

Úrok je odměna za půjčené peníze, kterou platí dlužník věřiteli. U hypotéky se počítá podle sjednané úrokové sazby z nesplacené jistiny. Spolu s úmorem jistiny tvoří měsíční splátku úvěru.

Úroková sazba hypotéky je cena, kterou platíte bance za půjčené peníze, vyjádřená v procentech za rok. Určuje výši měsíční splátky i celkové přeplacení úvěru. Sjednává se na dobu fixace, po jejím uplynutí banka nabídne sazbu novou.

Úvěr ze stavebního spoření je řádný úvěr, na který vzniká nárok po splnění podmínek smlouvy o stavebním spoření. Úrokovou sazbu znáte dopředu, je uvedena už ve smlouvě o spoření. Peníze lze použít jen na bytové potřeby, například koupi, výstavbu nebo rekonstrukci.

Územní plán je závazný dokument obce, který určuje, kde a co se smí stavět. Rozděluje území na plochy pro bydlení, výrobu, rekreaci nebo zeleň a vymezuje zastavitelné plochy. Před koupí pozemku je to první dokument, který si ověřte.

Územní rozhodnutí bylo rozhodnutí o umístění stavby nebo změně využití území podle starého stavebního zákona č. 183/2006 Sb. Od 1. 7. 2024 se pro běžné stavby samostatně nevydává: nový stavební zákon ho sloučil se stavebním povolením do jednotného povolení záměru.

Vinkulace pojištění je smluvní omezení výplaty pojistného plnění ve prospěch třetí osoby, nejčastěji banky. Při pojistné události ze zastavené nemovitosti jde plnění nejdřív bance, ne vlastníkovi. Banky vinkulaci běžně vyžadují jako podmínku čerpání hypotéky.

Vklad do katastru je zápis, kterým vzniká, mění se nebo zaniká věcné právo k nemovitosti, především právo vlastnické. Provádí ho katastrální úřad na návrh, typicky na základě kupní smlouvy. Bez povoleného vkladu se kupující vlastníkem nestane, i když už zaplatil kupní cenu.

Vlastnické právo je nejsilnější věcné právo: vlastník může s nemovitostí v mezích zákona libovolně nakládat a ostatní z toho vyloučit. U nemovitostí zapsaných v katastru se nabývá až vkladem, ne podpisem kupní smlouvy. Upravuje ho § 1011 a násl. občanského zákoníku.

Vydržení je nabytí vlastnického práva dlouhodobou poctivou držbou. U nemovitostí vyžaduje občanský zákoník nepřetržitou držbu po dobu 10 let, při mimořádném vydržení 20 let. Držitel musí být v dobré víře, že mu věc patří, typicky kvůli vadné smlouvě, chybnému zápisu nebo špatně vedené hranici pozemku.

Výhradní zprostředkování je režim, kdy prodej nemovitosti zajišťuje jediná realitní kancelář. Majitel po dobu trvání smlouvy nesmí prodávat sám ani přes jiného makléře. Se spotřebitelem lze exkluzivitu podle § 17 zákona č. 39/2020 Sb. sjednat nejvýše na 6 měsíců.

Výměnek je souhrn práv, která si vlastník nemovitosti vymíní při jejím převodu pro své zaopatření, typicky doživotní bydlení, péči nebo pravidelné dávky. Upravuje ho § 2707 a násl. občanského zákoníku. Zápisem do katastru nemovitostí působí výměnek i vůči každému dalšímu vlastníkovi.

Výnos z pronájmu udává, kolik procent z ceny nemovitosti ročně vydělá nájemné. Hrubý výnos spočítáte jako roční nájemné děleno kupní cenou krát 100. U bytů v českých městech vychází hrubý výnos nejčastěji mezi 3 a 6 % ročně.

Výpis z katastru nemovitostí je úřední listina, která prokazuje stav zapsaný na listu vlastnictví k okamžiku vyhotovení. Obsahuje vlastníky, nemovitosti, omezení i nabývací tituly. Získáte ho na katastrálním pracovišti, na Czech POINTu nebo elektronicky, informativní náhled na internetu je zdarma.

Výpověď z nájmu je jednostranné ukončení nájmu bytu. Musí být písemná a doručená druhé straně. Pronajímatel smí vypovědět jen ze zákonných důvodů, zpravidla s tříměsíční výpovědní dobou; nájemce může nájem na dobu neurčitou vypovědět i bez uvedení důvodu.

Výpovědní doba je lhůta, po kterou nájem trvá i po doručení výpovědi. U nájmu bytu činí zpravidla 3 měsíce a běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé straně.

Vyúčtování služeb je roční porovnání zaplacených záloh se skutečnými náklady na služby spojené s bydlením. Poskytovatel ho musí doručit do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období; přeplatky i nedoplatky jsou splatné do 4 měsíců od doručení.

Zasíťovaný pozemek má na hranici nebo přímo na pozemku přivedené inženýrské sítě: elektřinu, vodovod, kanalizaci, případně plyn. Ušetří vám statisíce korun a měsíce vyřizování, proto bývá znatelně dražší než srovnatelný pozemek bez sítí.

Zastavěná plocha je plocha, kterou stavba zabírá na pozemku. Určuje se jako pravoúhlý průmět vnějšího líce obvodových stěn všech podlaží do vodorovné roviny. Používá se pro daň z nemovitých věcí, územní plánování i posouzení, zda drobná stavba potřebuje povolení.

Zástavní právo zajišťuje dluh: pokud ho dlužník řádně a včas nesplatí, může věřitel nechat zastavenou nemovitost zpeněžit a uspokojit se z výtěžku. U nemovitostí vzniká vkladem do katastru a je základem každé hypotéky. Upravuje ho § 1309 a násl. občanského zákoníku.

Záznam do katastru je zápis, kterým se evidují práva odvozená od vlastnického práva, typicky příslušnost hospodařit s majetkem státu nebo svěřená správa majetku obce. Na rozdíl od vkladu nemá konstitutivní účinky: právo záznamem nevzniká, pouze se eviduje ve prospěch toho, komu už svědčí.

Znalecký posudek je odborné ocenění nemovitosti vypracované znalcem zapsaným v seznamu Ministerstva spravedlnosti podle zákona č. 254/2019 Sb. Obsahuje znaleckou doložku, takže obstojí u soudu i úřadů. U bytu nebo domu stojí zpravidla 3 000 až 15 000 Kč.

Zprostředkovatelská smlouva je dohoda, kterou se realitní kancelář zavazuje zprostředkovat prodej, koupi nebo pronájem nemovitosti a klient se zavazuje zaplatit provizi. U nemovitostí ji upravuje zákon č. 39/2020 Sb. a vyžaduje písemnou formu.