Anuita je pravidelná splátka úvěru ve stále stejné výši, složená z úroku a jistiny. Poměr obou částí se v čase mění: na začátku převažuje úrok, ke konci jistina. Výše anuity se mění jen při změně úrokové sazby, typicky na konci fixace hypotéky.
- Splátka je po celou dobu fixace stejná
- Skládá se z úroku a jistiny, jejich poměr se každý měsíc mění
- Na začátku splácení převažuje úrok
- Při nové fixaci se anuita přepočítá
- Mimořádná splátka sníží jistinu, a tím i úroky
Co je anuita?
Anuita je konstantní měsíční splátka, kterou banky používají u naprosté většiny hypoték. Dlužník platí každý měsíc stejnou částku, uvnitř ní se ale mění poměr úroku a jistiny. Úrok se počítá ze zbývajícího dluhu, takže s klesající jistinou klesá i úroková část a roste část umořovací.
Jak se anuita počítá?
Z výše úvěru, úrokové sazby a počtu splátek podle vzorce pro anuitní splácení. Hypotéka 3 000 000 Kč na 30 let se sazbou 5 % vychází zhruba na 16 100 Kč měsíčně. Stejný úvěr na 20 let znamená splátku asi 19 800 Kč. Orientační výpočet zvládne každá hypoteční kalkulačka, banka přesný rozpis doloží ve splátkovém kalendáři.
Proč na začátku splácím hlavně úroky?
Protože úrok se počítá z aktuálního zůstatku dluhu, který je na začátku nejvyšší. U hypotéky 3 000 000 Kč se sazbou 5 % tvoří úrok v první splátce 12 500 Kč a jistina jen zhruba 3 600 Kč. Po letech splácení se poměr obrací. Proto mimořádné splátky v prvních letech ušetří na úrocích nejvíc.
Kdy se výše anuity změní?
Při změně úrokové sazby, tedy nejčastěji na konci fixace, kdy banka sazbu přenastaví a splátku přepočítá ze zbývající jistiny a doby splatnosti. Anuitu změní také mimořádná splátka: můžete si nechat snížit měsíční splátku, nebo zachovat její výši a zkrátit dobu splácení, což vyjde na úrocích levněji.
Jaký je rozdíl mezi anuitním a lineárním splácením?
U anuitního splácení je splátka pořád stejná. U lineárního se každý měsíc splácí stejný díl jistiny, takže splátky začínají výš a postupně klesají, celkově se na úrocích zaplatí méně. České banky u hypoték pro domácnosti nabízejí prakticky výhradně anuitní splácení, lineární se objevuje spíš u firemních úvěrů.
Hypotéka 3 000 000 Kč na 30 let se sazbou 5 % má anuitní splátku přibližně 16 100 Kč měsíčně. V první splátce tvoří úrok 12 500 Kč a jistina jen asi 3 600 Kč. Po deseti letech splácení dluží klient zhruba 2 440 000 Kč a jistina už tvoří přes třetinu splátky. Když na konci páté fixace sazba klesne na 4 %, banka splátku přepočítá a klient platí asi 14 600 Kč. Kdyby místo toho poslal mimořádnou splátku 300 000 Kč, ušetří na úrocích stovky tisíc korun za zbytek splatnosti.
Proč na začátku hypotéky splácím skoro jen úroky?
Úrok se počítá z aktuálního zůstatku dluhu, který je na začátku nejvyšší. U hypotéky 3 000 000 Kč se sazbou 5 % připadne z první splátky 16 100 Kč na úrok 12 500 Kč. Jak dluh klesá, klesá i úroková část a stále větší díl splátky umořuje jistinu.
Mění se anuitní splátka během fixace?
Ne, po dobu fixace platíte stále stejnou částku, to je hlavní výhoda anuity pro rodinný rozpočet. Splátka se přepočítá až při změně sazby na konci fixace, případně po mimořádné splátce, pokud požádáte o snížení splátky místo zkrácení doby splácení. O každé změně vás banka písemně informuje předem.
Jak si anuitu spočítám?
Nejrychleji hypoteční kalkulačkou: zadáte výši úvěru, sazbu a dobu splatnosti. Orientačně platí, že hypotéka 1 000 000 Kč na 30 let se sazbou 5 % vychází zhruba na 5 400 Kč měsíčně, částky se škálují úměrně výši úvěru. Přesný rozpis úroku a jistiny ukáže splátkový kalendář od banky.
Co s anuitou udělá mimořádná splátka?
Sníží jistinu, ze které se počítají budoucí úroky. Pak máte dvě možnosti: zachovat výši splátky a zkrátit dobu splácení, což ušetří na úrocích nejvíc, nebo zachovat splatnost a snížit měsíční splátku, což uleví rozpočtu. Volbu sdělte bance, každá má jiné výchozí nastavení.
Je výhodnější anuitní, nebo lineární splácení?
Na úrocích je levnější lineární splácení, protože jistina klesá rychleji. Začíná ale vyššími splátkami, které rozpočet zatíží nejvíc na začátku. Anuita drží splátku stejnou, a proto je snesitelnější a banky ji u hypoték pro domácnosti nabízejí téměř výhradně. Reálně tedy volíte anuitu a úroky snižujete mimořádnými splátkami.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.