LTV (Loan to Value) je poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Při LTV 80 % banka půjčí 80 % hodnoty zástavy a zbytek doplatíte z vlastních zdrojů. ČNB doporučuje horní hranici LTV 80 %, u žadatelů do 36 let na vlastní bydlení 90 %.
- Poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti
- Limit ČNB: 80 %, žadatelé do 36 let 90 %
- Počítá se z odhadu banky, ne z kupní ceny
- Nižší LTV zpravidla znamená nižší úrokovou sazbu
- LTV snížíte vlastními zdroji nebo zástavou další nemovitosti
Co je LTV?
LTV (Loan to Value, poměr úvěru k hodnotě zástavy) říká, jak velkou část hodnoty nemovitosti kryje úvěr. Hypotéka 4 000 000 Kč na byt v hodnotě 5 000 000 Kč znamená LTV 80 %. Zbylých 20 % musí kupující doplatit z vlastních zdrojů. Čím nižší LTV, tím menší riziko pro banku.
Jaké limity LTV platí?
ČNB stanovuje horní hranici LTV 80 %, u žadatelů do 36 let, kteří si pořizují vlastní bydlení, 90 %. Pravomoc určovat úvěrové ukazatele dává ČNB zákon č. 6/1993 Sb., o České národní bance, v § 45a a násl. Banky smí malou část nové produkce poskytnout i nad limit, jde ale o výjimky pro bonitní klienty.
Jak LTV ovlivní úrokovou sazbu?
Hypotéky s LTV nad 80 % bývají znatelně dražší, přirážka činí obvykle desetiny procentního bodu. Banka tím kompenzuje vyšší riziko: kdyby ceny nemovitostí klesly, zástava by úvěr nemusela pokrýt. Kdo doloží více vlastních zdrojů a stlačí LTV pod 80 %, případně pod 70 %, dosáhne na nejlepší sazby.
Z čeho se hodnota nemovitosti počítá?
Z odhadu zpracovaného pro banku, ne automaticky z kupní ceny. Když odhadce ocení nemovitost níž, než kolik platíte, počítá se LTV z odhadu a rozdíl doplácíte z vlastního. LTV také snížíte zástavou další nemovitosti, například rodičovského bytu, protože se zvýší celková hodnota zajištění.
Byt v Brně se prodává za 6 000 000 Kč. Odhadce ho pro banku ocení na 5 800 000 Kč. Při limitu LTV 80 % banka půjčí 4 640 000 Kč, tedy 80 % z odhadu, ne z kupní ceny. Kupující proto potřebuje 1 360 000 Kč vlastních zdrojů místo očekávaných 1 200 000 Kč. Kdyby mu rodiče dali do zástavy i svou chatu oceněnou na 1 500 000 Kč, celková hodnota zajištění vzroste na 7 300 000 Kč, LTV klesne pod 64 % a banka nabídne sazbu o zhruba 0,2 procentního bodu nižší.
Co znamená LTV 80 %?
Že úvěr tvoří 80 % hodnoty zastavené nemovitosti a zbylých 20 % platíte z vlastních zdrojů. U bytu oceněného na 5 000 000 Kč tedy banka půjčí 4 000 000 Kč a milion doplácíte vy. LTV 80 % je zároveň obecný limit doporučený ČNB pro většinu žadatelů.
Dostanu stoprocentní hypotéku?
Standardně ne, limity ČNB drží LTV na 80 %, u žadatelů do 36 let na 90 %. Celou kupní cenu lze úvěrem pokrýt jen tehdy, když do zástavy přidáte další nemovitost, například byt rodičů, a celkové LTV tak zůstane pod limitem. Počítejte ale s tím, že druhá nemovitost ručí za váš dluh.
Proč banka počítá LTV z odhadu, a ne z kupní ceny?
Protože zástava ji chrání jen do výše své skutečné hodnoty. Odhadce pro banku stanoví hodnotu nemovitosti a LTV se počítá z nižší z hodnot odhadu a ceny. Když odhad vyjde pod kupní cenou, rozdíl doplácíte z vlastních zdrojů. Na přemrštěné ceně tedy prodělá kupující, ne banka.
Jak si snížím LTV?
Vyššími vlastními zdroji, zástavou další nemovitosti, nebo koupí za cenu pod odhadem. Pomůže i doložení hodnoty po rekonstrukci, pokud ji z úvěru financujete. Snížení LTV pod 80 % obvykle přinese lepší sazbu, další zlom bývá kolem 70 %. Rozdíl v sazbě u třímilionové hypotéky znamená stovky korun měsíčně.
Platí limit LTV i pro investiční nemovitost?
Zvýhodněná hranice 90 % platí jen pro žadatele do 36 let, kteří řeší vlastní bydlení. U investičních nemovitostí banky obecný limit 80 % často ještě zpřísňují interními pravidly a chtějí vyšší podíl vlastních zdrojů, protože příjem z nájmu považují za méně jistý než mzdu.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.